“商场旺铺，十年返租”“只要购买商铺产权，不用亲自来经营”……在商业地产领域，虚拟性产权式商铺“售后返租”模式曾火热一时。将大型商业地产分割出售，可缓解开发商资金压力；其后由开发商或第三方运营商统一经营，避免了散户经营混乱，业主还能“躺平”收租，看似是个“双赢”的买卖。 然而风险也相伴而生。近年来，全国各地虚拟性产权式商铺“售后返租”类纠纷频发，部分业主原本预想的“轻松收租金”“一铺养三代”愿景未能实现，反而打起了请求返还租金、解除合同、返还房屋等民事官司，部分案件还涉及非法集资等刑事案件。 什么是虚拟性产权式商铺“售后返租”？如何更加理性地看待该商业模式？相关矛盾纠纷如何化解？近日，记者对此进行了采访。何为虚拟性产权式商铺“售后返租”？
多年来，家住江苏省南京市的李金亮和张秀文（均为化名），为自己购买的一处商铺烦透了心。 2009年，李金亮和张秀文二人与某置业公司签订《南京市商品房预售合同》，约定购买商铺。虽然李、张二人对所购商铺享有所有权，但是该商铺与其他商铺之间并无墙体予以分割，所在位置主要在图纸上体现。 2010年取得商铺产权后，李、张二人（甲方）与置业公司（乙方）又签订《商铺房屋委托经营合同书》，约定将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，委托经营期限为8年，乙方定期向甲方支付租赁回报（商铺房屋核准登记总价款×8.5%）。合同签订后，置业公司将案涉商铺与其他商铺打通，统一对外出租，后统一用于经营一处母婴用品百货超市。 合同签订后将近6年时间，双方相安无事，置业公司照常经营，李、张二人照常收取固定收益。 然而好景不长。2016年，受周边区域拆迁、网购方式兴起等因素叠加影响，商场经营困难，开发商难以依靠商业项目的实际经营收益向购房人支付承诺的固定收益。本该支付给李、张二人的租金被拖欠。索要无果，李、张二人将置业公司两次诉至法院，分别请求支付2016年1月至7月、2016年7月至2017年7月的租金及违约金，一审法院均支持了原告的诉讼请求。 2018年，双方的委托经营合同到期，更大的麻烦到来。就后续商铺租赁事宜，置业公司向李、张二人发函，提供两种后续合作方案——或由置业公司回购案涉商铺，或按4%租赁回报标准继续将商铺委托经营。对此李、张二人均未同意，双方协商未果，李金亮和张秀文再次将置业公司诉至法院，请求解除合同、返还商铺、支付占用期租金及违约金。 虚拟性产权式商铺的特性为办案平添障碍，来法院起诉的也不止李、张二人，同商场还有其他业主也持着相似诉求来到法院。 经综合了解情况，一审法院认为产权式商铺相互之间联系的紧密性，决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主单独经营所产生的管理混乱，提升商场的经营能力。因当时大部分商铺系置业公司自行持有，委托经营合同到期后，部分商铺业主也已与置业公司续签了合同，法院遂从商场整体利益出发，驳回了原告关于解除合同、返还商铺的请求。占有使用费方面，参考该置业公司年度租金专项审计报告、商场经营现状，以及已续签合同的类似商铺年租赁回报标准，酌定商铺占有使用费标准为房屋总价款的4%。 据了解，产权式商铺有两种类型，一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商仅以图纸等形式，对商场进行概念上的面积分割，投资者无法准确找到商铺具体位置，仅凭在登记机关办理的产权证来证明其权属关系，也被称为“图纸商铺”。 因虚拟性产权式商铺大多无法独立使用，商家常采用“售后返租”的形式统一经营，即由开发商将大型商业项目分割成若干商铺销售，投资者购买商铺后整体委托给开发商或第三方统一经营管理，并从开发商或第三方收取租金或收益。李、张二人与置业公司的交易模式就是这样。 “产权式商铺‘售后返租’经营模式有利有弊。”武汉大学法学院教授罗昆表示，该模式是伴随着房地产市场蓬勃发展而兴起的，有其存在的合理性。对于开发商来说，将大型商业地产进行小面积分割，不仅具有一定融资功能，还能促进销售，并实现整体性开发利用。对于消费者来说，投资门槛变低了，还能获得较高租金回报。但是在经济下行背景下，该经营模式易产生社会风险。风险暗藏，易引发群体性纠纷
李金亮和张秀文等业主与置业公司的纠纷并非个例。通过梳理中国裁判文书网，记者发现相关纠纷在全国大部分地区都有发生。 事实上，2001年原建设部出台的《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 但由于该规定系部门规章，且禁止的是未竣工商品房的售后包租，并未禁止“已竣工”商品房的销售，实践中，开发商多采用由第三方经营公司委托经营形式开展“售后返租”，实质上规避了上述部门规章，一些房地产开发商只负责开发和销售，由运营商承诺兑现投资回报，“购房”和“返租”剥离，经营风险向投资者转嫁，于是产生不少问题。 一是部分项目经营不善，投资者预期容易落空。商管公司向投资者承诺的高额回报，主要依托于商业项目的运行。近年来，受电子商务等因素叠加影响，不少大型商业综合体出现经营困难，甚至资金链断裂，无法向业主支付租金或收益的现象逐渐增多，导致大量业主通过诉讼、信访等方式维权。 裁判文书网上大量的民事案件反映了这一点：不少业主起诉要求商管公司按约定支付租金、违约金；请求解除商品房买卖合同、返还房屋等。商管公司与承租户之间也常有互诉。 “其实最早一段时间，产权式商铺销售还是很火爆的，有的甚至要抢购。”谈起此类纠纷，南京市中级人民法院民四庭副庭长马帅表示，“前期房地产市场形势一片大好的时候，其实没什么纠纷，商铺运营得好，收益也能及时兑现，产权分散的各种矛盾风险都被隐藏起来了。后来，随着行业不景气，矛盾纠纷越来越多。” “虚拟性产权式商铺‘售后返租’，是审理案件要关注的点。”马帅指出，现实性产权式商铺，构造独立，产权清晰，即使涉及“售后返租”，也可按普通租赁合同等方式审理。相反，虚拟性产权式商铺产权分散，业主众多，权利属性存在争议，容易引发群体性、涉众性纠纷。 二是部分项目涉嫌非法集资，投资者可能“血本无归”。部分开发商不以房产销售为目的，以分红为噱头，通过售后包租、约定回购等方式吸收公众投资。当投资者真正投资后，却迟迟无法兑现承诺，该类纠纷也容易引发集体维权。 2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，可以非法吸收公众存款罪定罪处罚。 然而实践中，仍有部分开发商企图“借鸡生蛋”“空手套白狼”。重庆坤源衡泰律师事务所律师陈然提示，部分开发商非法售卖物业、人防等非商业性用房，已被抵押、查封，未取得国有土地使用权证、商品房预售许可、施工许可，房屋尚未完成建设、未取得有关部门的许可与备案或其他不具有销售条件的房产，且开发商对于房产不具有销售条件是知情的。销售款常被用于“拆东墙补西墙”支付返租租金、维持经营、偿还购房贷款等。集资诈骗的案涉款还涉个人挥霍或隐匿款项等。 此外，“售后返租”类纠纷，还涉及不少执行类案件，以及出卖人破产情形下，虚拟性产权式商铺购房人权益的认定。现实中，因开发商资金链断裂、商铺界址不清，或业主自身原因等，案涉商铺迟迟未能办理房产权属证明，该类房屋可能作为执行标的或破产财产处理，用于偿还债务。多措并举，护航“楼宇经济”
记者采访多地法院时了解到，实际上相关案件法律关系相对简单，很多依靠简易程序即可审理，难点在于：一是产权式商铺需要统一规划经营，但是个别业主的权利行使与大部分业主权利之间的矛盾冲突，导致裁判中如何保障业主的合法权益和维持市场平稳运营的价值衡量上存在困难；二是因开发商信用危机或运营方经营不善，导致产权式商铺断租、闲置，产生虚拟性产权式商铺位置难以确定以及业主无法自主经营使用的困局。 四川省成都市中级人民法院民三庭副庭长赵锋举了个例子：某商场一楼统一打造经营，用于出售电脑配件，但少部分业主要求收回自用，用于养猪养鸡。如果支持少部分业主诉求，则会明显降低商业体的使用价值，商管公司的经营管理将无法进行。 “该类案件的处理，并非简单地就案办案、对单独一个案件作出判决，应寻求政治效果、法律效果、社会效果的统一。”赵锋表示。 记者了解到，近年来，就民事案件而言，法院裁判思路相对统一——要考虑商铺整体利用及全体业主的共同利益，对少数业主的利益进行一定的权利限制。多地法院在党委领导下，与住建、房管、公安、司法、信访、各街镇等多家单位建立联动机制，形成矛盾化解合力，在“保交楼”、产权证办理等方面提供支撑。 该类纠纷多为串案、批量案件，如何避免法律适用不统一？ 据了解，上海市青浦区人民法院成立了由分管院长、庭长、各房地产审判团队负责人组成的工作专班，从个案中识别群体性风险，推动矛盾源头化解；同时运用“首案”先行示范判决机制，示范引导后续业主达成调解。 如何平衡商管公司和不同业主的权利，实现共同利益最大化？ 部分法院借助业主自治的方式，比如召开业主委员会、业主大会，“以楼层为单位实行业主分层自治”，推动业主从“各自为政”到“协同共治”。 组织业主代表和商管公司展开座谈沟通，引导开发商或商管公司承担企业责任；对资金周转困难的运营商，协商分期支付租金或调整返租条件；制作并发放包含法律规定、审理思路、情绪疏导等内容的“法官寄语”，引导各方增进理解。 对于商管公司无力经营的，青浦区法院探索由业主与小租客之间协商租金标准，直接订立新的租赁关系。四川省成都市锦江区人民法院民四庭庭长徐俊杰则建议，可探索业主权利归集措施，引导业主加强自治、自主管理，条件具备时，鼓励业主以其购买房产的价值折价入股或合伙，自主成立经营性公司或组织，统一对外经营管理。若业主长时间无法达成一致，职能部门可协助招商引资，解决商铺闲置问题。 审判工作之外，如何推动社会治理，护航“楼宇经济”？ 记者了解到，部分地区通过发布典型案例、白皮书，发送司法建议等方式，向社会提示风险。其中，锦江区法院向相关单位发送司法建议5份，建议商管公司规范运营，建议属地街道对辖区产权式商铺盘点造册，精细化治理手段、协助业主自治，向职能部门发送政务函件4份，建议商务部门在招商引资过程中，审慎评估开发商和运营商的资质水平，建议规划和自然资源局、住建等部门完善商铺备案登记、加强行政执法监督，向锦江区委呈报《关于能动化解产权式商铺纠纷的报告》。 此外，就刑事案件，成都中院刑事审判第二庭法官谢维表示，应加强刑民衔接，及时移送违法犯罪线索。同时他提醒，虚拟性产权式商铺“售后返租”行为，存在着较大的投资风险，容易陷入非法吸收公众存款或集资诈骗行为的陷阱。
来源：https://www.rmfyb.com/content/202510/14/article_996229_1391406229_6295872.html
责任编辑：SONGZIDONG
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