案件详情

2022年1月，小明将其所购买的2间商铺出租给小张，双方在房屋租赁合同中约定，“小张在租赁期间，因租赁该房屋产生的物业费由小张自行承担”。后承租人小张欠缴物业费，物业公司因下达催缴通知书无果，遂将业主小明诉至法院，请求依法判决小明支付物业费7万余元。

法院审理

庭审中小明辩称，其在房屋租赁合同中明确约定，由小张承担物业费，并且该房屋租赁合同已在物业公司备案，物业公司应当向小张索要物业费。

法院经审理后认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百五十一条第一款规定，债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。因交纳物业费系债务承担的一种形式，该债务的转移应当经债权人同意。本案中，小明将涉案房屋的租赁合同向物业公司进行备案的行为，不能当然视为该物业公司同意将其交纳物业费的义务转移给承租人，小明未提供充分证据证明物业公司同意其将涉案物业费转移给承租人承担，故涉案物业费未发生债务转移，小明不能据此免除交纳物业费的合同义务。

最终，法院依法判决小明向物业公司支付物业费7万余元。

法官说法

物业服务合同是物业公司与业主订立的，业主是物业服务合同关系的当事人，应当依约履行交纳物业费的义务，如果业主与承租人对交纳物业费另有约定，物业公司也可向承租人收取，但在承租人拒交物业费时，业主仍应按照物业服务合同的约定承担交纳物业费的义务。业主与承租人之间关于物业费的约定，业主可另行主张。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百五十一条 债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。

《物业管理条例》

第四十一条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。