现实生活中常见承租人租赁房屋后
又将房屋对外转租的情形，
那么如果承租人没有按时支付房租，
房东能不能要求次承租人腾退房屋呢？
案情简介
蒲某为某房屋的所有权人。2023年，蒲某与肖某签订《租赁合同》，将该房屋租赁给肖某，约定租期为一年，租赁费按月支付。之后，肖某经蒲某同意，将该房屋转租给李某。李某入住房屋后，按照约定向肖某支付租赁费。然而，肖某在向蒲某支付了部分租赁费后，未按约定继续支付。蒲某遂向法院提起诉讼，经龙井市人民法院审理后作出判决：一、解除蒲某与肖某签订的《租赁合同》；二、肖某向蒲某支付拖欠的租赁费；三、李某腾空房屋并将房屋返还给蒲某。
法院审理后认为：蒲某与肖某签订的《租赁合同》系基于双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。合同签订后，蒲某已将涉案房屋交付给肖某，但肖某未按约定足额支付租赁费，经过蒲某多次催促，肖某在合理期间内仍未履行支付义务，构成违约。因此，蒲某关于判令解除蒲某与肖某之间签订的《租赁合同》，并支付剩余房屋租赁费的诉讼请求，法院予以支持。此外，肖某在与蒲某签订《租赁合同》后与李某签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给李某。尽管该转租行为经过蒲某同意，但肖某与李某之间的《房屋租赁合同》履行前提是蒲某与肖某之间原租赁合同存续。然而，由于蒲某与肖某之间签订的《租赁合同》因肖某未履行支付租赁费义务而被解除，李某丧失了继续合法占有房屋的基础。在庭审中，李某明确表示不愿意代肖某支付拖欠的租赁费，因此，李某应当腾空并返还房屋给蒲某。
法官说法
在租赁关系中，承租人未按合同约定履行义务时，出租人是否有权解除合同并要求次承租人腾退房屋，是实践中较为常见且易引发争议的问题。
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百零三条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费的合同。本案中，蒲某与肖某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。同时，《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，肖某未按时足额支付租赁费，经催告后仍未履行，已构成违约。因此，蒲某有权依法解除与肖某之间的租赁合同。
《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。也就是说，转租合同的效力依附于原租赁合同，转租合同的存续以原租赁合同的有效存在为前提。在本案中，肖某经蒲某同意后将房屋转租给李某，李某与肖某签订的转租合法有效。但随着原租赁合同因肖某的违约而被解除，李某基于转租合同对房屋的占有不再具有合法性。李某拒绝向蒲某代为支付肖某欠付的租赁费，也未与蒲某达成新的租赁协议，意味着其不具备继续合法占有房屋的条件，应当向蒲某返还房屋。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民法典》第七百一十九条：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
供稿：龙井市人民法院 赵镜云
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